Vrije huursector 2024: De huidige stand van zaken en toekomstige ontwikkelingen
De vrije huursector in Nederland zal in 2024 naar verwachting blijven groeien. Dit is een gevolg van de aanhoudende vraag naar huurwoningen en het beperkte aanbod. De huurprijzen zullen naar verwachting verder stijgen, wat het voor huurders moeilijker zal maken om een betaalbare woning te vinden.
De maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen zal in 2024 afhangen van wat huurders momenteel maandelijks aan (kale) huur betalen. Voor vrijesectorwoningen mag de huur vanaf 1 januari 2024 met maximaal 5,5% omhoog. Huurders die op zoek zijn naar een woning in de vrije huursector zullen rekening moeten houden met deze stijgingen in huurprijzen.
Het puntensysteem voor huurwoningen in de vrije sector zal in 2024 ook veranderen. Het besluit tot wijzigen van het besluit huurprijzen woonruimte is al opgesteld. De plannen van Hugo de Jonge om de wet betaalbaar huren in te voeren zijn nog niet van start gegaan. Huurders die op zoek zijn naar een woning in de vrije sector zullen de veranderingen in het puntensysteem in de gaten moeten houden om te begrijpen hoe de huurprijzen worden bepaald.
De Vrije Huursector in 2024
Definitie en Omvang van de Vrije Huursector
De vrije huursector omvat woningen die niet onder de sociale huurwoningen vallen en waarbij de huurprijs niet wordt gereguleerd door de overheid. Het gaat hierbij om woningen met een huurprijs vanaf € 752,33 per maand (2021). De omvang van de vrije huursector in Nederland is de afgelopen jaren toegenomen en zal naar verwachting blijven groeien. Vooral in de grote steden is er een grote vraag naar huurwoningen in de vrije sector.
Wet- en Regelgeving
In de vrije huursector gelden andere regels dan in de sociale huursector. Zo mogen verhuurders in de vrije sector zelf de huurprijs bepalen en zijn er geen maximale huurverhogingen. Wel geldt er een wettelijke opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuurder en minimaal één maand voor de huurder. Daarnaast kan de verhuurder een huurcontract voor bepaalde tijd afsluiten, waarbij de huurder na afloop van het contract de woning moet verlaten.
Huurprijsontwikkeling en Inkomensafhankelijke Huurverhoging
In de vrije huursector kan de huurprijs jaarlijks worden verhoogd. Vanaf 1 januari 2024 mag de huurprijs voor woningen in de vrije sector met maximaal 5,5% worden verhoogd 12. Voor sociale huurwoningen geldt een maximale huurverhoging van 0,4% plus inflatie. Daarnaast kan er sprake zijn van inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij de huurprijs wordt verhoogd op basis van het inkomen van de huurder. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor sociale huurwoningen en niet voor woningen in de vrije sector.
Verder wordt er verwacht dat de huurprijzen in de vrije sector blijven stijgen vanwege de aanhoudende vraag naar huurwoningen en het beperkte aanbod 1. Dit kan leiden tot hogere woonlasten voor huurders in de vrije sector.
Rechten en Plichten van Huurders en Verhuurders
Bescherming van Huurders
Sinds 1 juli 2023 zijn huurders beter beschermd tegen discriminatie en intimidatie, een te hoge waarborgsom en onredelijke servicekosten. De verhuurder moet een schriftelijke huurovereenkomst opstellen en de huurder informeren over bijvoorbeeld zijn rechten en plichten. Daarnaast mogen verhuurbemiddelaars geen dubbele bemiddelingskosten vragen. De werkwijze van de verhuurbemiddelaars moet schriftelijk worden vastgelegd, openbaar worden gemaakt en bekend worden gemaakt bij eventuele werknemers. Huurders mogen niet worden geïntimideerd door verhuurders.
Verantwoordelijkheden van Verhuurders
Verhuurders hebben de verantwoordelijkheid om de huurovereenkomst schriftelijk op te stellen en de huurder te informeren over zijn rechten en plichten. Vanaf 1 januari 2024 moet de werkwijze van de verhuurder schriftelijk worden vastgelegd, openbaar worden gemaakt en bekend worden gemaakt bij eventuele werknemers. Verhuurders mogen de huurder niet intimideren, bijvoorbeeld door te dreigen met het beëindigen van de huurovereenkomst of het afsluiten van de elektriciteit.
In de sociale sector mag de verhuurder de huur jaarlijks verhogen met maximaal 5,8% als de (kale) huur € 300 of meer per maand is. Als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand, mag de verhuurder de huur verhogen met maximaal € 25. In de vrije sector is de jaarlijkse huurverhoging vanaf 1 januari 2024 maximaal 5,5%. Dit is 4,5% inflatie + 1 procentpunt.
De nieuwe regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars zijn op 1 juli 2023 ingegaan en zijn goedgekeurd door de Eerste Kamer. Minister Hugo de Jonge heeft deze nieuwe regels voorgesteld om de rechten van huurders te beschermen en de verantwoordelijkheden van verhuurders vast te leggen. Door deze nieuwe regels worden huurprijsstijgingen beperkt en worden huurders beter beschermd tegen intimidatie en discriminatie.
Toekomstige Ontwikkelingen in de Huurmarkt
De huurmarkt in Nederland is voortdurend in beweging en er zijn verschillende ontwikkelingen die in de toekomst een belangrijke rol zullen spelen. Hieronder worden enkele belangrijke ontwikkelingen besproken die relevant zijn voor de vrije huursector in 2024.
Verduurzaming en Regulering
Een belangrijke ontwikkeling in de huurmarkt is de verduurzaming van woningen. De overheid heeft als doel gesteld om in 2050 een CO2-neutrale samenleving te hebben en daarom worden er steeds meer eisen gesteld aan de verduurzaming van woningen. Dit heeft ook gevolgen voor de huursector. Woningcorporaties zijn bijvoorbeeld verplicht om hun woningen te verduurzamen, maar ook in de vrije huursector wordt verduurzaming steeds belangrijker. Beleggers en verhuurders zullen daarom in de toekomst moeten investeren in het verduurzamen van hun woningen om te voldoen aan de steeds strengere eisen.
Naast verduurzaming wordt er ook steeds meer gesproken over regulering van de huurmarkt. De Tweede Kamer heeft bijvoorbeeld recentelijk een wetsvoorstel aangenomen om de huurprijzen in de vrije sector te reguleren. Dit voorstel houdt in dat de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector maximaal 5,5% mag zijn, inclusief inflatie plus een extra 1%. Deze maatregel moet ervoor zorgen dat de huurprijzen betaalbaar blijven voor huurders.
Marktbalans en Betaalbaarheid
Een andere belangrijke ontwikkeling in de huurmarkt is de balans tussen vraag en aanbod. De vraag naar huurwoningen is momenteel groter dan het aanbod, waardoor de huurprijzen stijgen. Om de markt in balans te houden zullen er meer woningen gebouwd moeten worden. Woningcorporaties spelen hierin een belangrijke rol, maar ook beleggers kunnen bijdragen aan het vergroten van het aanbod.
Naast de balans tussen vraag en aanbod is ook de betaalbaarheid van huurwoningen een belangrijke ontwikkeling. Het is belangrijk dat huurwoningen betaalbaar blijven voor huurders, zodat zij niet in financiële problemen komen. Woningcorporaties hebben als doelstelling om betaalbare woningen aan te bieden, maar ook beleggers zullen hier rekening mee moeten houden. Het is belangrijk dat de huurprijzen niet te hoog worden, zodat huurders niet gedwongen worden om te verhuizen naar goedkopere woningen.
Aanvullende Informatie
Huurcommissie en Woonbond
De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die geschillen tussen huurders en verhuurders behandelt. Huurders kunnen bij de Huurcommissie terecht als zij bijvoorbeeld vinden dat de huurprijs te hoog is of als er onderhoudsproblemen zijn. De Woonbond is een belangenorganisatie voor huurders. Zij geven advies en ondersteuning aan huurders die problemen hebben met hun verhuurder. Beide organisaties kunnen huurders helpen bij het oplossen van problemen in de vrije huursector.
Puntensysteem en Liberalisatiegrens
Het puntensysteem bepaalt de maximale huurprijs voor een woning in de vrije sector. De huurprijs wordt berekend aan de hand van het aantal punten dat de woning scoort op verschillende kenmerken, zoals grootte, ligging en voorzieningen. De liberalisatiegrens is het bedrag waarboven een woning in de vrije sector valt. Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens zijn vrijgesteld van de maximale huurprijs. In 2024 is de liberalisatiegrens € 1.100,- per maand.
Het puntensysteem en de liberalisatiegrens zijn belangrijk voor huurders in de vrije sector. Huurders kunnen bijvoorbeeld bezwaar maken bij de Huurcommissie als zij vinden dat de huurprijs te hoog is. Als blijkt dat de huurprijs inderdaad te hoog is, kan de Huurcommissie de huurprijs verlagen. Huurders kunnen ook bij de Woonbond terecht voor advies en ondersteuning bij problemen met de huurprijs.
CPI en Maximale Huurprijs
De maximale huurprijs in de vrije sector wordt jaarlijks aangepast aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI). De CPI is een indexcijfer dat de gemiddelde prijsontwikkeling van goederen en diensten weergeeft. In 2024 is de maximale huurverhoging in de vrije sector 5,5%. Dit is 4,5% inflatie plus 1 procentpunt.
Inkomens en Sociale Huurwoning
Inkomens spelen geen rol bij de huurprijs van woningen in de vrije sector. Bij sociale huurwoningen is dit wel het geval. Huurders van sociale huurwoningen betalen een huurprijs die past bij hun inkomen. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de huurprijs. Huurders van sociale huurwoningen kunnen bij de woningcorporatie terecht voor meer informatie over de huurprijs en het inkomen.